Financement participatif immobilier : avantages pour particulier
27/9/24
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Le financement participatif immobilier, ou crowdfunding immobilier, est une méthode d’investissement qui séduit de plus en plus de particuliers souhaitant accéder au marché immobilier sans les contraintes d’un achat direct. Découvrez comment fonctionne ce placement. Apprenez-en plus sur les avantages offerts aux particuliers qui investissent dans le crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, est une méthode de financement qui permet à plusieurs personnes (des particuliers) de se regrouper pour investir collectivement dans un projet immobilier.
Concrètement, des promoteurs immobiliers (ou des porteurs de projets) cherchent à lever des fonds pour construire ou rénover des immeubles, des résidences ou d’autres types de biens immobiliers. Plutôt que de se tourner vers des banques pour obtenir un prêt (ou en complément d’un financement bancaire), ils font appel à un grand nombre d’investisseurs aux bourses variées.
Chaque investisseur contribue avec une somme d’argent (parfois seulement quelques centaines d’euros). En échange, ils peuvent espérer un rendement sur leur investissement, généralement sous forme d’intérêts ou d’une part des profits réalisés une fois le projet terminé et vendu ou loué.
Voici comment fonctionne le crowdfunding immobilier.
L’un des grands avantages du crowdfunding immobilier est la flexibilité du placement. Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, qui nécessite généralement un capital important, le financement participatif immobilier permet d’investir avec des sommes beaucoup plus modestes.
Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent souvent de commencer à investir avec des montants relativement faibles, parfois dès 100 ou 500 euros (des fois même moins). Cela rend l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.
Par ailleurs, l’investisseur peut répartir son capital sur plusieurs projets immobiliers ayant des caractéristiques différentes. À titre d’exemple, au lieu de mettre 10 000 euros sur un seul projet, il pourrait investir 1 000 euros dans dix projets différents.
Les gains générés par le crowdfunding immobilier, que ce soit sous forme d’intérêts ou de plus-values, sont soumis par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %. Ce taux inclut 12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Aucune mauvaise surprise, donc, puisque les taux sont connus d’avance. Néanmoins, les investisseurs qui le souhaitent peuvent choisir d’intégrer leurs gains au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela leur est plus avantageux.
Notez également que contrairement à l’investissement direct dans l’immobilier, les participations avec le crowdfunding immobilier ne sont pas prises en compte dans le calcul du patrimoine taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Les projets de crowdfunding immobilier peuvent offrir des rendements annuels qui varient généralement entre 6 % et 12 %, voire plus, selon la nature du projet, sa durée et le niveau de risque associé.
Ces taux sont nettement supérieurs à ceux proposés par des produits d’épargne traditionnels. À titre d’exemple, le livret A propose actuellement un taux de 3 %.
Beaucoup de projets de crowdfunding immobilier sont de courte à moyenne durée (1 à 3 ans, avec une moyenne de 30 mois), ce qui permet aux investisseurs de récupérer leur capital et leurs gains relativement rapidement. Là encore, il s’agit d’un vrai avantage comparé à d’autres investissements immobiliers directs qui peuvent immobiliser le capital sur des périodes beaucoup plus longues.
Le crowdfunding immobilier vous offre la possibilité d’investir dans :
De la même manière, les plateformes de crowdfunding immobilier permettent d’investir dans des projets situés dans différentes régions. Cette diversification est idéale pour trouver un projet adapté à son profil d’investisseur et réduire les risques.
Contrairement à l’investissement immobilier locatif traditionnel, où l’investisseur doit souvent s’occuper de trouver des locataires, de gérer les baux, percevoir les loyers et de résoudre les problèmes courants (réparations, entretiens, etc.), le crowdfunding immobilier ne nécessite aucune de ces tâches. Tout est pris en charge par le promoteur ou le porteur de projet.
Lorsque vous investissez via le crowdfunding, vous ne vous occupez ni des travaux de construction ni des rénovations. C’est l’opérateur immobilier qui se charge de tous les aspects techniques et administratifs du projet. En bref, le placement permet aux investisseurs de profiter des opportunités offertes par le marché immobilier sans les tracas, le temps et l’expertise nécessaire pour gérer un bien eux-mêmes.
Voici un comparatif qui met en perspective le crowdfunding immobilier par rapport à quatre autres types d’investissements : l’immobilier locatif direct, la bourse, l’assurance-vie, et le livret d’épargne.
Crowdfunding immobilier
Montant d'investissement : Accessible dès 100-500 €
Gestion : Aucune gestion par l’investisseur
Rendement potentiel : 6 % à 12 % par an
Risques : Perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet
Diversification : Forte diversification possible (projets variés)
Liquidité : Faible (capital immobilisé pendant la durée du projet)
Avantages fiscaux : PFU à 30 % ou barème progressif
Horizon d’investissement : Court à moyen terme (1 à 3 ans)
Immobilier locatif direct
Montant d'investissement : Élevé (nécessité d’un apport important)
Gestion : Gestion locative nécessaire
Rendement potentiel : 2 % à 6 % net de charges
Risques : Vacances locatives, dégradation du bien
Diversification : Faible diversification (un ou quelques biens)
Liquidité : Faible (vente d’un bien immobilier longue et coûteuse)
Avantages fiscaux : Déduction des intérêts d’emprunt, abattements possibles
Horizon d’investissement : Long terme (5 ans et plus)
Actions
Montant d'investissement : Variable (peut commencer avec de petits montants)
Gestion : Suivi actif recommandé (choix des actions, surveillance des marchés)
Rendement potentiel : Variable (potentiellement élevé, mais avec un risque significatif)
Risques : Volatilité des marchés, perte en capital
Diversification : Très large (nombreux secteurs disponibles)
Liquidité : Moyenne à élevée (actions vendables rapidement)
Avantages fiscaux : PEA, abattement pour durée de détention
Horizon d’investissement : Variable (court à long terme)
Assurance-vie
Montant d'investissement : Variable (accessible avec des petits montants)
Gestion : Aucune gestion active, pilotée par l’assureur
Rendement potentiel : 2 % à 4 % selon les fonds choisis
Risques : Faible à modéré selon les supports choisis
Diversification : Diversification selon les fonds choisis
Liquidité : Moyenne (selon le type de fonds, possible rachat)
Avantages fiscaux : Fiscalité attractive après 8 ans
Horizon d’investissement : Moyen à long terme (8 ans et plus pour optimiser la fiscalité)
Livret d’épargne réglementé
Montant d'investissement : Très faible (peut commencer dès 10-20 €)
Gestion : Aucune gestion
Rendement potentiel : 0,5 % à 4 % environ
Risques : Très faible, capital garanti par l’État
Diversification : Très limitée
Liquidité : Très élevée (retraits à tout moment)
Avantages fiscaux : Exonération d’impôts pour certains livrets
Horizon d’investissement : Court terme
Les investisseurs sont globalement séduits par le crowdfunding immobilier. Ainsi :
Comment fonctionne le financement participatif pour un particulier ?
Un particulier choisit un projet immobilier sur une plateforme de crowdfunding, y investit un montant défini (souvent à partir de quelques centaines d’euros), et suit l’évolution du projet.
En fin de projet, il récupère son capital investi, avec un rendement sous forme d’intérêts ou de dividendes selon les conditions du projet.
Notez, en revanche, qu’il existe des risques de perte du capital investi.
Les gains générés sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, mais l’investisseur peut opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela est plus avantageux. De plus, les investissements via crowdfunding immobilier ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Le crowdfunding immobilier offre des rendements potentiellement élevés, souvent entre 6 % et 12 % par an, ce qui est supérieur à des placements traditionnels comme les livrets d’épargne ou l’assurance-vie, mais il comporte un risque plus élevé, notamment de perte de capital.
La durée d’investissement typique se situe généralement entre 1 et 3 ans, ce qui est plus court que les investissements immobiliers traditionnels.
Dans le cadre du crowdfunding immobilier, l’investisseur n’a aucune gestion active à réaliser : il n’a pas à s’occuper des locataires, des travaux ou de l’administration. Tout est pris en charge par le promoteur ou la plateforme, permettant à l’investisseur de générer des revenus passifs.
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La sélection des projets présentés sur Koregraf se fait en partie sur l’attractivité de la zone géographique de construction afin de mesurer le potentiel de vente, et donc de réalisation finale, de ces projets.
Facteurs de risques
Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
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