Investissement en crowdfunding immobilier : tout le processus passé au crible

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L’investissement en crowdfunding immobilier est devenu une option de plus en plus populaire aux yeux des Français. Le placement permet de diversifier son portefeuille et d’accéder à des projets immobiliers autrefois réservés aux investisseurs institutionnels. Vous souhaitez profiter du financement participatif immobilier, mais n’êtes pas certain de bien comprendre le fonctionnement du placement ? Ce guide complet vous fournira toutes les informations nécessaires pour comprendre les mécanismes de ce type d’investissement, évaluer les opportunités et les risques. 

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Définition et fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement participatif où plusieurs personnes se regroupent pour investir dans un projet immobilier : 

• Construction d’un immeuble ;
• Rénovation d’un bâtiment ;
• Acquisition d’un bien locatif, etc. 

Plus concrètement, au lieu de faire appel uniquement aux banques ou à des investisseurs fortunés, le promoteur immobilier collecte des fonds auprès d’un grand nombre de contributeurs individuels, le plus souvent par le biais d’une plateforme en ligne.

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Voici comment cela fonctionne : 

• Un promoteur immobilier présente son projet sur une plateforme de crowdfunding.
• Les personnes intéressées par le projet peuvent y investir une certaine somme d’argent.
• Lorsque le montant total nécessaire pour le projet est atteint, les fonds sont débloqués pour la réalisation du projet.
• Le promoteur utilise les fonds pour réaliser le projet immobilier. 
• Une fois le projet terminé, ou durant sa réalisation en fonction du montage, les investisseurs reçoivent leur part des profits (intérêts redistribués, versement de dividendes, etc.). 

Avantages et inconvénients de l’investissement en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier regroupe certains avantages :

• Il permet d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ modeste, souvent à partir de quelques centaines d’euros.
• Il offre la possibilité de répartir ses investissements sur plusieurs projets et de maximiser la diversification.
• Le placement peut offrir des rendements supérieurs à ceux des placements traditionnels.
• Vous n’avez pas à gérer le bien immobilier, le promoteur s’occupe de tout.

En revanche, le placement affiche aussi certaines limites : 

• Si le projet échoue, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
• Les fonds sont souvent bloqués pour une période longue (plusieurs mois à plusieurs années), avec peu de possibilité de récupérer votre argent avant la fin du projet.
• Les rendements promis ne sont pas assurés et dépendent de la réussite du projet et de la solidité de l’opérateur.
• En tant qu’investisseur, vous n’avez aucun contrôle sur la gestion du projet ou les décisions du promoteur.
• Les projets immobiliers peuvent subir des retards importants, ce qui peut affecter le calendrier de retour sur investissement.

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Comment investir en crowdfunding immobilier ?

Les étapes de souscription

Pour investir en crowdfunding immobilier, vous devez commencer par vous inscrire sur une plateforme de crowdfunding immobilier. Ces plateformes jouent le rôle d’intermédiaire entre les investisseurs et les promoteurs (ou porteurs de projet). L’inscription est généralement très rapide, et nécessite de transmettre certains documents (pièce d’identité, justificatif d’adresse, etc.). 

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Une fois inscrit, vous pouvez accéder aux projets disponibles sur la plateforme. Chaque projet est accompagné d’une fiche détaillée avec des informations sur : 

• Le promoteur ;
• La nature du projet ;
• Le montant recherché ;
• Le rendement attendu ;
• La durée de l’investissement.

Après avoir consulté les différents projets, vous choisissez celui dans lequel vous souhaitez investir. Une fois votre choix fait, vous décidez du montant que vous souhaitez investir. Ce montant est ensuite versé par le biais de la plateforme, souvent par virement bancaire ou carte de crédit.

Les critères de sélection des projets

Pour bien choisir le ou les projets dans lesquels investir, prenez le temps de noter :

• L’historique du promoteur immobilier, sa solidité financière et son expérience dans la réalisation de projets similaires.
• La localisation du projet. Une bonne localisation augmente les chances de succès, que ce soit pour la vente ou la location du bien.
• Le type de projet dont il s’agit. Certains projets, comme la rénovation, peuvent être plus risqués que d’autres, comme l’acquisition de biens existants.
• Le rendement attendu (en notant le risque encouru). 
• La durée de l’investissement. Assurez-vous que cette durée correspond à vos objectifs financiers et à votre capacité à immobiliser des fonds pendant cette durée.

Les modalités de reversement des fonds

En règle générale, le capital que vous avez investi est remboursé en une seule fois à la fin du projet. Selon la forme d’investissement choisie, vous recevrez des intérêts (pour un prêt) ou des dividendes (pour une participation en capital). Ces versements peuvent être faits à intervalles réguliers (mensuels, trimestriels, annuels) ou à la fin du projet.

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Notez qu’il peut arriver que le projet prenne du retard. Dans ce cas, le versement des fonds, que ce soit le remboursement du capital ou les intérêts, peut être retardé. 

Les différents types d’investissement en crowdfunding immobilier

Investissement locatif en crowdfunding

Les fonds investis dans le crowdfunding immobilier peuvent servir à développer des biens immobiliers destinés à être loués. L’objectif principal de cet investissement est de générer des revenus réguliers sous forme de loyers, qui sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Investissement dans des projets immobiliers spécifiques

Investir dans le neuf en crowdfunding immobilier

Les fonds peuvent aussi servir au financement de la construction de nouveaux biens immobiliers : 

• Résidences ;
• Immeubles ;
• Bureaux, etc. 

Dans ce cas de figure, le retour sur investissement provient généralement de la vente des biens une fois la construction terminée. Les investisseurs récupèrent leur capital, plus une part des profits réalisés.

Investir dans l’ancien en crowdfunding immobilier

Enfin, les fonds collectés sont utilisés pour acheter des biens anciens et les rénover afin de les revendre ou de les mettre en location. Dans ce cas, les investisseurs sont rémunérés grâce à la plus-value réalisée lors de la revente du bien rénové ou via les loyers perçus s’il est mis en location.

Les aspects financiers de l’investissement en crowdfunding immobilier

Coût d’entrée et rendement potentiel

Les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent fixer un seuil d’investissement minimum (20 €, 100 €, 500 €, 1 000 €, etc.), mais ce n’est pas toujours le cas. De la même manière, certaines plateformes peuvent facturer des frais d’entrée, de gestion, etc. Il est important de bien comprendre ces frais, car ils peuvent impacter le rendement net de votre investissement.

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En ce qui concerne le rendement potentiel du placement, il varie entre 6 % et 12 % selon le type de projet et le risque associé. Les projets risqués peuvent offrir des rendements plus élevés, mais ils comportent également une plus grande probabilité de perte.

Fiscalité applicable aux gains générés

Par défaut, les gains générés par le crowdfunding immobilier sont soumis au PFU, communément appelé « flat tax », qui s’élève à 30 %. Ce taux se décompose de la manière suivante : 

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux. 

C’est également le cas des éventuelles plus-values générées. 

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Néanmoins, les investisseurs peuvent opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’ils estiment que cela est plus avantageux. 

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Notez, par ailleurs, que les investissements en crowdfunding immobilier ne sont pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui en fait un avantage par rapport à l’investissement direct dans l’immobilier.

Les précautions à prendre avant d’investir en crowdfunding immobilier

Évaluation des risques

Certains projets immobiliers, comme les développements neufs ou les rénovations lourdes, peuvent être plus risqués que d’autres, comme l’achat de biens existants à faible valorisation. Assurez-vous de bien comprendre la nature du projet avant de vous engager. 

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Examinez les prévisions financières du projet, y compris les coûts, les marges bénéficiaires, et le plan de financement. Enfin, lisez attentivement les conditions générales du contrat. Assurez-vous de bien comprendre vos droits et obligations, ainsi que ceux du promoteur.

Choix de la plateforme de crowdfunding immobilier

La réussite du projet repose aussi sur le choix de la plateforme de crowdfunding immobilier : 

• Recherchez des plateformes avec un bon historique de projets réussis.
• Consultez les avis et retours des utilisateurs. 
• Assurez-vous que la plateforme donne accès aux documents importants, comme les contrats, les études de marché et les rapports financiers du projet dans lequel vous avez investi. 
• Vérifiez les critères de sélection des projets par la plateforme.

Enfin, notez qu’une bonne plateforme offre une variété de projets en matière de localisation, de type (neuf, ancien, résidentiel, commercial) et de risque. 

Investissement en crowdfunding immobilier : tout ce que vous devez savoir 

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Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement en crowdfunding immobilier ?

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Investir en crowdfunding immobilier présente des opportunités intéressantes : 

• Accessibilité ;
• Diversification ;
• Potentiel de rendements élevés ;
• Gestion passive.

En revanche, il existe des risques à considérer : 

• Risque de perte de capital ;
• Liquidité limitée ;
• Rendements non garantis.

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Quelles sont les étapes de souscription pour investir en crowdfunding immobilier ?

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Pour souscrire à un investissement en crowdfunding immobilier : 

• Créez un compte sur une plateforme de crowdfunding immobilier.
• Explorez les différents projets immobiliers proposés.
• Sélectionnez le projet qui correspond le mieux à vos objectifs d’investissement.
• Décidez du montant que vous souhaitez investir et effectuez le paiement via la plateforme.

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Comment sont sélectionnés les projets dans le cadre du crowdfunding immobilier ?

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La sélection des projets en crowdfunding immobilier est un processus rigoureux : 

• Analyse du promoteur ;
• Étude de marché ;
• Examen des risques ;
• Viabilité financière.

Quelles sont les modalités de reversement des fonds pour les investisseurs en crowdfunding immobilier ?

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Pour les investissements sous forme de prêts (crowdlending), le capital investi est généralement remboursé à la fin du projet, souvent en une seule fois. Les intérêts pour les investissements en prêt sont versés périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement) ou à la fin du projet.

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Pour les investissements en capital (equity), les dividendes sont distribués aux investisseurs en fonction des revenus générés par le bien immobilier (par exemple, loyers). En cas de vente du bien, les plus-values réalisées sont réparties entre les investisseurs selon leur part dans le projet. 

Si le projet prend du retard, les remboursements peuvent être différés.

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Quels sont les différents types d’investissement disponibles dans le crowdfunding immobilier ?

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Le crowdfunding immobilier offre plusieurs types d’investissements : 

• Investissement en prêt (crowdlending). Les investisseurs prêtent de l’argent au promoteur immobilier en échange d’intérêts.
• Investissement en capital (crowdequity). Les investisseurs achètent des parts dans le projet immobilier, devenant ainsi copropriétaires.

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Koregraf vous propose d’investir aux côtés d’un professionnel de l’immobilier dans un projet de construction. Ce placement avec une durée d’immobilisation courte, comprise entre 6 et 36 mois, et vous pouvez être rémunéré entre 10 et 12% par an*.

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Facteurs de risques

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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