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Makala - Koungou (Mayotte) 97690

Ouverture prochaine du projet Financé

Makala est la conséquence du Plan logement Outre-Mer 2015-2020 (PLOM). Ce programme, mené conjointement par l’Etat (Ministère des Outre-Mer), la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et l’Agence française de développement (AFD), vise la construction et la réhabilitation de 10 000 logements sociaux par an dans les départements d’Outre-Mer.

A Mayotte, la déclinaison locale du PLOM a permis
- d’acter la création d’un Etablissement public foncier et d’aménagement local (décret n° 2017-341 du 15 mars 2017) ;
- de relancer la production de logements locatifs sociaux* : 280 en 2016, 400 prévus en 2017 et un objectif clair de a minima 500 logements sociaux créés ou rénovés par an à l’horizon 2018.

La CDC et l’AFD sont toutes les deux actionnaires de la société d’économie mixte et bailleur social de l’île : la Société immobilière de Mayotte (SIM). Pour répondre aux objectifs du PLOM, la SIM ambitionne de concevoir ou d'acquérir 500 logements sociaux par an. L’acquisition en bloc de la résidence Makala, qui a eu lieu le 11 avril 2017, répond à cet objectif.

Ainsi, l’opération Makala consiste en la construction par la SARL EDEN AUSTRAL (filiale à 100% du GROUPE EDEN) d’une résidence de 64 logements locatifs très sociaux (LLTS) du T3 au T6, répartis sur 7 bâtiments, conventionnés avec la CDC et vendus en bloc à la SIM. La résidence compte 64 places de stationnement extérieur.

Voici quelques prestations réalisées dans les logements
- portes d’entrée avec serrures 3 points parements bois ou métal
- varangues (terrasses mahoraises typiques)
- chauffe-eaux électriques thermodynamiques à accumulation de type vertical
- chauffe-eaux solaires de type thermosiphon en toiture
- carrelage scellé grès cérame ou grès émaillé, minimum 20x20
- faïence 20x20 au droit des lavabos (60cm) et des douches (2m)
- placards intégrés avec portes coulissantes


Pour le suivi des travaux, c’est l’agence d’architecture AR.O.M., basée à Mamoudzou (Mayotte) qui assure la direction de la maîtrise d’œuvre. Cette agence a déjà travaillé avec EDEN AUSTRAL 2 fois avec succès (2 résidences à Mayotte livrées dans les temps).

AR.O.M. est assistée de
- SOCOTEC : bureau de contrôle technique basé à Mamoudzou (Mayotte), leader du secteur en France avec 30 à 35% de parts de marché.
- SOCETEM : bureau d'études thermiques et énergies basé à Mayotte et à La Réunion, un acteur de référence depuis 1974.

Pour les entreprises attributaires des marchés de travaux, des entreprises mahoraises ont été privilégiées. Pour les lots de voiries et réseaux divers (VRD), de gros-œuvre (GO), de plomberie, et de revêtement sols et faïence, c’est l’entreprise GRANDS TRAVAUX AUSTRAL MAYOTTE (GTA MAYOTTE) qui a été choisie.
Cette société opère dans le secteur du génie civil et des travaux publics depuis plus de 10 ans. Elle emploie plus de 80 salariés et dispose d’importants moyens techniques.

Pour l’avancement des travaux, il s’agit d’un chantier de 26 mois, débuté en octobre 2016, pour une livraison prévue pour le 4ème trimestre 2018. Voici un aperçu de l’avancement des travaux (qui sont dans les temps) en date du mois de mai 2017 sur les différents bâtiments
- 1 bâtiment : travaux en cours avec le dernier niveau de plancher atteint
- 3 bâtiments : élévations avancées
- 2 bâtiments : les fondations sont achevées
- 1 bâtiment : les fondations sont en cours

A noter, 2 bâtiments doivent atteindre le stade hors d’eau-hors d’air** courant juin 2017, et 3 autres au 4ème trimestre 2017. Les 2 derniers bâtiments doivent être hors d’eau-hors d’air en avril 2018.


* à Mayotte, les logements locatifs aidés sont dénommés « logements locatifs sociaux (ou très sociaux) » : LLS ou LLTS, en parallèle des logements aidés en accession, dénommés « logements en accession sociale (ou très sociale) » : LAS ou LATS.

** stade hors d’eau-hors d’air : se dit d'une construction où le clos et le couvert (toiture, fenêtres, portes, etc) ont été posés. Le stade hors d’eau-hors d’air, certifié par une attestation du maître d’œuvre, débloque l’appel de fonds d’une VEFA à hauteur de 70% du prix de vente (article R. 261-14 du CCH) et constitue un point de bascule important dans le risque constructif, qui diminue au-delà.

  • Informations générales

  • Localisation Ecole Baobab, 97690 Koungou (Mayotte)
  • Utilisation des capitaux recherchés Refinancement de fonds propres
  • Nombre de logements 64 logements locatifs très sociaux (LLTS) conventionnés avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC)
  • Livraison Livraison prévue au 4ème trimestre 2018
  • Résumé de l’activité Résidence de 64 logements et 64 places de parking
    Livraison prévue au 4ème trimestre 2018
  • Maître d'Oeuvre Agence d'architecture AR.O.M. (ARchitecture d'Outre-Mer), basée à Mamoudzou (département de Mayotte) : MOE conception et exécution
  • Garantie financière d'achèvement Crédit Agricole de La Réunion
  • Assurance Dommages-Ouvrage Lloyd's de Londres
  • Permis de construire Obtenu le 24/06/2016 et purgé de tous recours le 02/11/2016
  • Pré-commercialisation 100% (VEFA en bloc actée le 11/04/2017) - Au 13/06/2017

Détail

Type de logement : 64 logements locatifs très sociaux (LLTS) conventionnés avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC)
Détails : 7 bâtiments et 64 places de stationnement en extérieur
Foncier : Foncier acquis le 02/11/2005 (attestation notariée du 07/11/2012)
Architecte : Agence AR.O.M. (ARchitecture d'Outre-Mer) basée à Mamoudzou (département de Mayotte)
Permis de construire : Obtenu le 24/06/2016 et purgé de tous recours le 02/11/2016
Notaire : Maître Sylvie PONS-SERVEL, notaire à Mamoudzou (département de Mayotte)
Assurances construction : Lloyd's de Londres
Assurance financière : Crédit Agricole de La Réunion
Financement : Refinancement de fonds propres

Société porteuse du projet

Maître d'ouvrage : SARL MAKALA (100% SARL EDEN AUSTRAL)
Siège social : 14 centre commercial Lukida - Kawéni - BP 320 - 97600 Mamoudzou (département de Mayotte)
Capital social : 751 000 €
Président (e) : Edgard VALERO

Situation

Emplacement

PRESENTATION DE MAYOTTE
Mayotte est une île située dans l’archipel des Comores, au Nord-Ouest du Madagascar, dans l’océan Indien, et se compose de 2 grands îlots : Grande Terre et Petite Terre. Mayotte constitue le 101ème département français depuis 2011 et compte plus de 251 000 habitants. Le chef-lieu est Mamoudzou, qui abrite plus de 57 000 habitants. Le décalage horaire avec la métropole est de seulement +2 heures en hiver et +1 heure en été. Il faut compter environ 10h d’avion sans escale entre Paris et Mayotte.

Dans le cadre du développement de l’habitat dans les départements d’Outre-Mer, l’Etat (via le Ministère des Outre-Mer), la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et l’Agence française de développement (AFD) mènent conjointement le Plan logement Outre-Mer 2015-2020 (PLOM), qui vise la construction et la réhabilitation de 10 000 logements sociaux par an. A Mayotte, ce programme vise 500 logements sociaux construits et réhabilités par an à l’horizon 2018.

ECHELLE COMMUNALE
La résidence Makala se situe dans le centre de la commune de Koungou, 2ème ville de l’île. Toutes les commodités du quotidien se trouvent dans un rayon de 500 mètres autour de la résidence : plage, restaurants, supérette, pharmacie, gymnase, mairie, bureau de poste, banque, etc. Une école primaire (maternelle et élémentaire) et un collège sont basés au pied de la résidence.

ECHELLE INTERCOMMUNALE
Koungou est la 2ème ville de Mayotte avec plus de 26 000 habitants. Cette commune regroupe plusieurs villages, dont celui de Longoni, à 8 km et 15 min en voiture*, qui abrite le seul port de l’île. Des centres commerciaux sont à 5 km (village de Majicavo Lamir – Koungou) et 8 km (village de Kawéni – Mamoudzou) de la résidence. Le centre de Mamoudzou, qui accueille la majorité des structures administrative, politique et commerciale de l’île est à 9 km de la résidence (20 min en voiture*).

MOBILITE
Mayotte abrite un aéroport sur l’îlot de Petite Terre, en face de Mamoudzou (15 min de ferry). Il n’y a pas de train sur l’île mais le transport routier continue de croître avec notamment les routes nationales 1 et 2 qui font quasiment le tour de l’île. Le mode de déplacement le plus courant est le taxi, bien qu’un projet de 3 lignes de transport en commun en site propre (TCSP) à Mamoudzou est en cours.

ECONOMIE
Les principales activités économiques de Mayotte résident dans la pêche et l’agriculture. Le tourisme est en constante progression. Mayotte est le département de France le plus touché par le chômage (27%**). 80% des ménages sont éligibles au logement aidé, contre 67% en Métropole. Cela peut s’expliquer par une croissance démographique très forte, couplée à une raréfaction des fonciers constructibles, à un revenu moyen par habitant modeste et à l’existence d’un parc important de logements précaires.

Pour accompagner le développement de l’île, en parallèle du PLOM, des fonds structurels européens ont été accordés à hauteur de 25 M€, notamment en matière agricole et maritime (FEADER et FEAMP).


* Estimations réalisées avec un trafic fluide
** Données de l'INSEE

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