Depuis cinq ans que nous sommes promoteur immobilier et financeur d’opérations, nous avons entendu beaucoup de questions des investisseurs sur le fonctionnement de l’industrie et ce qu’ils ont besoin de savoir avant de commencer à investir.
Nous avons créé une liste de conseils pour toute personne intéressée dans le crowdfunding immobilier, avec ce qui nous semble être les principales questions à poser lors de l’évaluation d’une opportunité d’investissement :
1. Analyse globale
Le processus d’analyse des dossiers présenté est-il de qualité ? Quelle est sa portée et les sujets analysés (Capacité à construire, expérience du maître d’œuvre, revues juridique, études de marché…) ? Est-ce que la plateforme rassemble les savoir-faires nécessaires à une bonne expertise métier ? Que sait-elle de la promotion immobilière ? Quelles sont les expériences cumulées du Comité des engagements ? Leurs recommandations sont-elles avisées ?
2. Analyse du marché
L’emplacement est-il porteur ? Le promoteur a-t-il beaucoup d’invendus sur ses programmes en cours ? Le produit à livrer est-il séduisant ? Où en sont les ventes ? Sont-elles récentes ? Sont-elles financées ?
3. Évaluer le profil rentabilité / risque
Est-ce que le rendement compense le risque ? Comment a-t-on analysé le ratio Risque / Rendement ?
4. Montage juridique
La structure porteuse de l’opération détient-elle le terrain ou est-elle seulement un véhicule financier ? Si nous ne sommes pas détenteur du terrain, quelles garanties nous sont proposées par le promoteur ? Je confie mon capital à un promoteur, qui est le président de la structure détentrice des fonds ? Est-ce un expert du métier ? Qui me représente auprès du promoteur ? Est-ce un expert du métier ?
5. Le promoteur
Quel est son bilan ? Quels sont les autres projets qu’il a déjà réalisés ? Est-ce qu’il a de l’expérience avec ce type de projet ? Comment est structuré sa société ? Depuis combien de temps est-il dans le métier ? La plateforme a-t-elle visité des réalisations ?
6. Le rendement
Le rendement est-il contractuel ? Avons-nous une date de remboursement déjà engagée ? Qui peut décider de la restitution de mon investissement ? Cette restitution est-elle à date ferme et contractuelle ? Quel sont les frais indirects de l’opération (droit d’entrée, gestion de la holding ‘financière’) ?
7. Prenez du recul, ne devenez pas émotif face à l’investissement
Est-ce que le montage est crédible ? Une rentabilité supérieure à 12 %* est-elle réaliste ? Savons-nous construire et vendre 100% des biens en 12 ou 18 mois ?
Il a été très excitant d’observer les nouveaux modes de financement de la promotion immobilière se développer. Associés à de nouveaux modes de construction (structures en bois), à de nouveaux modes de vie (Habitats collaboratifs), à de nouvelles visions de l’urbanisme moderne.
Nous sommes en train de voir naître et se développer une nouvelle promotion immobilière. Avec de nouveaux acteurs, de nouvelles méthodes mais toujours un même point commun : imaginer, concevoir et réaliser un projet de plusieurs millions d’euros est un métier d’expert et le restera toujours.
Vincent Sillègue
Co-Fondateur de Koregraf
Président de Mixcité Promotion
Vice-Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers
* Facteurs de risques : Crowdfundingimmo recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu’il convient de connaître : risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. La société Crowdfundingimmo, spécialiste en crowdfunding immobilier, est enregistrée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs auprès du Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le numéro 15006930.
