Crowdfunding-immo devient Koregraf

FAQ - Koregraf

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Vous avez une question liée au domaine du crowdfunding immobilier ?

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Comment fonctionne la plateforme Koregraf.com ?

Notre plateforme internet met en relation un projet de construction avec des investisseurs. Koregraf sélectionne des projets de construction sur la base de leur pertinence économique, de leur qualité sociétale et du savoir-faire des intervenants. Une fois le dossier sélectionné, le projet immobilier est mis en ligne sur le site internet. Une fois que votre profil investisseur est complété, vous allez pouvoir accéder à toutes les informations des projets qui vous intéressent pour ensuite investir le montant de votre choix à partir de 2 000 euros.

Qui gère cette plateforme ?

Koregraf est géré par une entreprise française, spécialisée dans le financement participatif dédié à l'immobilier, qui s'appuie sur une double expertise immobilière et financière. Elle est le fruit de la rencontre entre un spécialiste de la promotion immobilière et un expert-comptable. (Lire la rubrique qui sommes-nous pour en savoir plus).

Quelles sont les étapes pour investir sur Koregraf.com ?

Les étapes à suivre pour investir dans un projet sont :

  1. S’inscrire en tant que membre sur Koregraf.com. (Inscription gratuite et sans engagement)
  2. Compléter la fiche d’informations clients
  3. Analyse de cette fiche par les conseillers de Koregraf
  4. Signature d’une convention par l’investisseur, ce qui lui permettra d’investir dans le programme de son choix et de réserver le nombre de titres souhaité.
  5. Evaluer les projets et choisir celui sur lequel on souhaite investir
  6. Signature du bulletin de souscription
  7. Transfert de fonds

Quels types d'investissements offre Koregraf.com ?

Koregraf vous propose d'investir sur des opérations immobilières. Les sociétés d’investissements sont des SAS qui émettent un emprunt obligataire à échéance et rentabilité contractuelle.

Quels sont les avantages d'investir via Koregraf.com ?

Comment fonctionne la plate-forme Koregraf.com ?

La plate-forme Koregraf.com sélectionne des projets de construction sur la base de leurs pertinences économiques, de leur qualité sociétale et du savoir-faire des intervenants. Une fois le dossier sélectionné, le projet immobilier est mis en ligne sur le site internet. Une fois que votre profil investisseur est complété, vous allez pouvoir accéder à toutes les informations des projets qui vous intéressent pour ensuite investir à partir de 2 000 euros.

Comment s’inscrire sur Koregraf.com ?

En haut à droite de la page d’accueil, cliquez sur le bouton « inscription gratuite ». Vous serez ensuite redirigé vers une autre page ou vous pourrez rentrer toutes vos coordonnées (civilité, nom, prénom…) ou vous inscrire via vos réseaux sociaux. Une fois l’inscription validée, un e-mail vous sera envoyé à l’adresse que vous aurez indiquée.

Comment rentrer en contact avec un conseiller de Koregraf ?

Vous pouvez joindre notre équipe par téléphone au : 09 72 39 01 11 ou par mail : contact@koregraf.com

Comment compléter mon profil investisseur ?

L’AMF a élaboré une réglementation précise en ce qui concerne les plates-formes de crowdfunding, notamment pour l’utilisation des sites Internet par les investisseurs. Afin d'investir et d'utiliser l’ensemble des fonctionnalités de la plate-forme, il est nécessaire de :

  1. Indiquer votre identité et vos références en matière d’investissement
  2. Votre situation et votre expérience en ce qui concerne l’investissement ainsi que les avertissements et les conditions
  3. Envoyer votre pièce d’identité et votre attestation de domicile
  4. Signer la convention investisseur

Quelle est la procédure pour me connecter à mon compte ?

Pour accéder à votre compte personnel, vous pouvez vous connecter en cliquant sur le bouton en haut à droite « Connexion à mon compte ». Vous serez alors redirigé vers une autre page afin d’indiquer votre adresse mail et votre mot de passe qui vous permettront de vous connecter.

La connexion à mon compte est impossible

Si vous n’arrivez pas à vous connecter à votre compte personnel, vous pouvez nous envoyer un mail à l’adresse suivante : contact@koregraf.com

Comment je dois procéder pour faire un changement d’adresse mail sur mon compte personnel ?

Pour faire le changement de votre adresse mail, vous pouvez modifier votre adresse dans votre espace personnel.

Quelle-est la procédure pour réinitialiser mon mot de passe ?

Pour changer votre mot de passe, faites "Mot de passe oublié".

Je n’ai pas reçu de message de confirmation après mon inscription

N'hésitez pas à consulter votre dossier de courrier indésirable dans votre logiciel de messagerie.

J'ai des difficultés à effectuer ma signature électronique

Vous pouvez nous contacter en nous envoyant un mail à l’adresse suivante : contact@koregraf.com ou en nous appelant au 0972 390 111.

Impossible de terminer ma souscription

Vous pouvez nous contacter en nous envoyant un mail à l’adresse suivante : contact@koregraf.com ou en nous appelant au 0972 390 111.

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Comment sélectionnez-vous les programmes immobiliers que vous proposez ?

Les programmes immobiliers que nous sélectionnons reposent sur trois critères principaux :

  1. Le parcours du ou des dirigeants
  2. La capacité à construire de l'opérateur et la qualité de ses constructions
  3. Un prix de vente maîtrisé qui correspond aux attentes du marché
  4. La cohérence de l'équation financière globale de l'opération

Quelles agglomérations ou régions ciblez-vous plus particulièrement ?

Koregraf s'attache à présenter des projets de construction dans des zones géographiques privilégiées. Membre de l'Observatoire National des Marchés Immobiliers (ONI), nous proposons des projets dans des villes attractives où il est judicieux de construire des logements, comme Bordeaux (ville la plus attractive de France). Plusieurs projets concernent d'autres villes en France.

Sur votre plaquette, vous expliquez que vous participez grâce au crowdfunding à la construction de logements à prix maîtrisés. Pouvez-vous m’expliquer ?

Le prix de vente au m2 d'un logement est composé du prix du terrain, des expertises techniques, des travaux, des assurances et des frais financiers. En développant le financement participatif, donc un circuit court entre le constructeur et l'investisseur, une économie importante est réalisée sur le coût des frais financiers dans la construction, ce qui permet de réduire le prix de vente du m2 tout en conservant la même rentabilité. Koregraf n’est pas qu’une plateforme financière. Elle propose une alternative au financement actuel des logements, dont nous percevons les blocages. Participer aujourd’hui à la création de logements à prix maîtrisé, c’est faire œuvre de salubrité économique. Les investisseurs de Koregraf y participent à leur façon.

Est-ce que seuls les particuliers ont le droit de participer à votre action ou puis-je le faire au nom d’une société (SCI ou autre) ?

Une personne physique comme une personne morale peuvent investir avec Koregraf. Notre montage financier autorise les particuliers comme les sociétés.

Internet, c’est bien. Avoir un responsable au bout du fil, c’est mieux. Pouvons-nous vous contacter ?

Nous dédions un chargé d'affaires à chaque dossier d’investissement. Ce dernier vous accompagne tout au long du projet, du début à la fin. Vous pourrez le joindre au téléphone aisément, et échanger par lui par courrier électrique. Koregraf utilise sa plateforme numérique pour la présentation des produits. En revanche, les transactions financières et juridiques s’effectuent par l’intermédiaire d’une personne physique dans le cadre d’une relation personnalisée et confidentielle. Nos collaborateurs sont par ailleurs disponibles par téléphone et par e-mail pour répondre à toutes vos questions.

Pourquoi dois-je fournir une pièce d'identité ?

Koregraf est une plate-forme en attente de son agrément en Conseiller en Investissements Participatifs. Ce statut CIP est encadré par la réglementation de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui impose aux investisseurs de :

  1. fournir une photocopie de la carte d’identité en cours de validité (recto/verso)
  2. fournir une photocopie d’un justificatif de domicile de moins de 3 mois
  3. compléter une fiche de connaissance

Cela permettra d’assurer la confidentialité des documents liés aux opérations misent en ligne sur la plate-forme de Koregraf puisque certaines informations ne doivent en aucun cas être divulguées.

Quels sont les honoraires liés à la souscription ?

Koregraf ne prend aucun frais sur votre investissement : ni frais d'entrée, ni frais de gestion, ni frais de sortie.

Puis-je investir depuis l'étranger ?

Oui, il vous est possible d’investir depuis un compte bancaire étranger à la condition que ce compte soit ouvert dans une Institution financière établie soit dans un Etat membre de l'UE ou de l'Espace Economique Européen soit dans un pays tiers équivalent en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (http://bit.ly/2qBQlRG)Koregraf concourt pleinement à l'application de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, et met pour cela en oeuvre tous les moyens requis pour l'identification des actes de blanchiment d'argent et de financement du terrorisme.

Comment Koregraf sécurise les placements de ses investisseurs ?

Nous examinons toutes les opérations en interne avec des outils d'analyse dédiés aux opérations de promotion immobilière. Nous faisons beaucoup d'efforts pour comprendre les variables de chaque projet, y compris la structure, le marché local avec des acteurs locaux (notaires, agents immobiliers..), la propriété, la qualité de la propriété et la stratégie appliquée, la réputation ou encore la qualité du promoteur.

Quelle confidentialité pour mes données ?

Koregraf est soumis au secret professionnel, tous les membres de l’équipe s’engagent donc à garder les informations confidentielles et donc d’empêcher la divulgation de celles-ci. Cela comprend la discrétion des entretiens avec ses clients, le stockage sécurisé des informations et des moyens d’horodatage, et cela assure que le client est bien le passeur de l’ordre, conformément aux règles en vigueur. Nous ne divulguons aucune information sur nos utilisateurs, nous ne fournissons en aucun cas des données personnelles à des tiers ou à des partenaires.

Comment je fais pour adresser une réclamation à Koregraf ?

- Par courrier: 29 Cours Evrard de Fayolle-33 000 BORDEAUX
- Par email: contact@koregraf.com
- Par téléphone: 0972 390 111
Dans un délai de 10 jours :
Koregraf accusera réception de la réclamation que vous avez envoyée.
Dans un délai de 30 jours :
Koregraf vous adressera une réponse à votre réclamation.

Dans le cas où notre équipe ne serait pas en mesure de vous répondre dans les 30 jours prévus, nous vous contacterons pour vous expliquer la procédure adoptée par notre équipe.
Si notre réponse ne vous satisfait pas, vous pourrez prendre contact avec le Médiateur de l’Autorité des Marchés Financiers grâce à leur formulaire en ligne : www.amf-france.org/Le-mediateur-de-l-AMF/Presentation.html
Vous pouvez aussi contacter le médiateur par courrier :
Autorité des marchés financiers
La médiation
17, place de la Bourse
75082 Paris Cedex 02
Téléphone : (+33) 01.53.45.60.00

Est-ce que seuls les particuliers ont le droit de participer à votre action ou puis-je le faire au nom d’une société (SCI ou autre) ?

Une personne physique comme une personne morale peuvent investir avec Koregraf. Notre montage financier autorise les particuliers comme les sociétés.

Vous avez une question liée à votre investissement ?

Quelle est la somme minimale que je dois investir pour participer au financement d’un projet ?

La participation est ouverte à tous, à partir d’un montant de 2 000 euros. Cette somme minimale correspond à la nature et à l’amplitude des projets présentés. Si notre plateforme utilise le crowdfunding comme mode de financement, elle se démarque totalement des démarches associatives ou culturelles où l’on sollicite des milliers de personnes en leur proposant d’investir quelques dizaines d’euros seulement. Koregraf est soumis au respect de la réglementation bancaire et financière.

Est-ce que « tout le monde » peut participer à un projet ?

Tout le monde peut participer à un projet, dès lors que l’investisseur dispose des liquidités suffisantes pour investir et que sa situation le lui permet. Koregraf vérifie pour cela que le candidat à l’investissement a bien compris les mécanismes du financement participatif. Il s’agit d’un acte réfléchi, au même titre que tout investissement financier d’une certaine importance. « Je comprends, j'analyse, je décide » en quelque sorte. Il est à noter que pour des raisons déontologiques, Koregraf se réserve le droit de refuser un actionnaire si sa participation pouvait mettre sa situation financière en difficulté.

Comment se déroule concrètement la prise en compte de mon investissement ?

Après vous être inscrit sur le site Koregraf.com, vous renseignerez une fiche d’informations clients. Celle-ci sera analysée par nos conseillers chargés d’évaluer le profil de risque des candidats souscripteurs (lire question suivante). Ensuite, vous pourrez investir dans le programme souhaité et réserver le nombre de titres envisagés. L'appel de fonds sera fait dès que le montant du seuil de faisabilité sera atteint. Vous aurez donc signé votre bulletin de souscription en ligne avant le transfert de fonds qui se fera par virement bancaire sur le compte de l'organisme partenaire de l'opération. Cette étape finale fera de vous un investisseur de Koregraf.

Quels renseignements demandez-vous à travers votre fiche d’informations clients ?

Cette fiche d’informations recense l’identité du souscripteur, son expérience en matière d’investissement et son secteur de référence, son patrimoine et sa répartition, ainsi que des renseignements relatifs à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Ces informations ont un caractère obligatoire pour s’assurer que l’investisseur dispose des liquidités suffisantes et que sa participation ne met pas sa situation financière en difficulté.

Qu’est-ce que vous entendez par « patrimoine » à la question, « Le montant de l’investissement que vous avez projetez de réaliser représente-t-il moins de 10% de votre patrimoine total ?

Pour un investisseur, personne physique, il s’agit de son patrimoine immobilier et financier (composé de différents types d’actifs comme placements financiers, comptes de dépôt bancaire ou comptes à vue). Pour un investisseur, personne morale, il s’agit son patrimoine professionnel (biens nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle et droits sociaux comme des parts ou des actions de la société).

Puis-je interrompre une opération en cours parce que j’ai impérativement besoin de la somme ?

Oui. Il est possible d'interrompre une opération en faisant appel à « un second marché » du titre. C’est-à-dire que nous proposerons aux autres investisseurs de racheter vos titres. Dans cette hypothèse, l'investisseur récupère son capital, mais sans les intérêts.

Est-ce que les intérêts que je vais percevoir sont soumis à l’impôt ?

Oui, il n'y a pas actuellement d'avantages fiscaux pour ce dispositif. Les investissements réalisés sont soumis au barême progressif de l'impôt sur les revenus et supportent les prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. En revanche, la rentabilité du placement rend cet investissement particulièrement attractif même après imposition.

Peut-on être dispensé du prélèvement à la source relatif à l'acompte de l'impôt sur le revenu au taux de 24% ?

Il est possible pour les investisseurs, personnes physiques, de demander une dispense du prélèvement relatif à l’acompte de l’impôt sur le revenu. Cette dispense est prévue à l’article 125 A I du Code Général des Impôts.

Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :

1- Votre Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’avant-dernière année doit être inférieur à 25 000 euros si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf. Ce seuil passe à 50 000 euros, si vous êtes soumis à une imposition commune ;

2- Votre demande de dispense du prélèvement doit être formulée au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement des revenus ;

3- Vous devez produire auprès de chaque établissement payeur versant les revenus, une attestation sur l’honneur indiquant que le RFR figurant sur l’avis d’imposition établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant le paiement des revenus est inférieur à 25 000 euros ou 50 000 euros selon votre situation de famille (un modèle de dispense est disponible sur le site des impôts).



Exemple :

- Un contribuable célibataire détient des intérêts de son investissement en financement participatif au titre de l’année N,

- En septembre de l’année N-1, il reçoit son avis d’imposition relatif aux revenus N-2, sur lequel est indiqué le RFR de son foyer fiscal,

- Ce RFR est inférieur au seuil de 25 000 euros,

- Le contribuable a donc la faculté de demander à être dispensé du prélèvement en produisant avant le 30 novembre N-1 une attestation sur l’honneur auprès de son établissement payeur à savoir la SAS, émettrice des obligations.

En conséquence, les intérêts perçus au titre de l’année N seront dispensés du prélèvement à la source.

Est-ce que Koregraf propose des souscriptions éligibles au PEA ?

Non, actuellement, Koregraf ne propose pas de souscription éligibles au PEA.

Où sont les attestations liés à mon investissement ?

Compte tenu qu'il s'agit d'obligations simples non convertibles, votre contrat d'investissement fait foi d'attestation.

Puis-je conserver mes obligations aussi longtemps que je le souhaite ?

Vous conservez vos obligations le temps de la durée de l'opération sur laquelle vous avez investi. Cet engagement est défini par le promoteur.

Comment payer mon investissement ?

Vous pouvez payer votre investissement via un virement bancaire sur un compte dédié.

Puis-je perdre plus que mon investissement ?

Non, puisque le risque est limité au montant investi.

Quelle rentabilité pour l’investisseur ?

Les objectifs de rentabilité sont variables en fonction des opérations immobilière.

Qu’ai-je en échange de ma participation ?

Vous souscrivez des obligations simples non convertibles de la SAS qui porte le projet.

Si j’investis dans un projet qui n’atteint pas les fonds minimum recherchés, que se passe-t-il ?

Si le projet dans lequel vous avez investi n’atteint pas les fonds recherchés dans le délai imparti, votre souscription vous sera remboursée.

La levée de fonds dure combien de temps ?

Pour chaque projet, la levée de fonds dure 90 jours, durée à laquelle peuvent s'ajouter 90 jours en cas de recours sur le permis de construire.

Les investisseurs ont-ils des frais à payer ?

L’inscription sur Koregraf.com et la consultation des projets en cours est totalement gratuite.
Koregraf ne prend aucun frais de dossier et de gestion aux souscripteurs.
Les frais sont supportés par le professionnel apporteur de projet.

Une fois la somme investie, à quel moment pourrais-je obtenir mon retour sur investissement ?

Etant donné que Koregraf propose des placements à court terme, les investisseurs pourront récupérer leurs intérêts entre deux et trois ans, uniquement à la fin du projet (la durée étant variable entre 18 et 24 mois en général). Cependant il est important de prendre connaissance des dossiers de chaque projet pour s’informer de la période d’attente du remboursement.

Qui peut investir dans les projets immobiliers de Koregraf ?

- Les personnes physiques :
Pour investir, il faut être majeur, avoir renseigné son profil et le questionnaire en ligne, apprécier les mises en garde sur ce type d’investissement, avoir signé la convention investisseur et nous avoir communiqué une pièce d’identité et un justificatif de domicile.
Le statut d’investisseur sur la plateforme Koregraf est donc ouvert à tous. Il n’est pas nécessaire d’être un investisseur expérimenté pour avoir accès à nos offres d’investissement, c’est le principe même du crowdfunding.

- Les personnes morales
Les personnes morales devront fournir un extrait du Kbis en plus des documents cités précédemment.
Attention : Avant tout investissement, vous devrez vous assurer que vous avez une compréhension entière des avantages et des risques éventuels de l’investissement et que votre décision est prise de manière indépendante, que l’opération est appropriée par rapport à votre situation en considération de vos objectifs, de votre expérience, de vos ressources opérationnelles et financières, et d’autres circonstances pertinentes.

Quels sont les risques lorsque j’investis ?

Lorsque vous investissez vous pouvez faire face à une perte total de votre investissement, mais jamais plus. Il est donc très important de diversifier vos placements.

Il faut savoir que l'investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu'il convient de connaître :
risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d'illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue.

1.1 Perte de capital

Il existe un risque réel d'échec de perte totale ou partielle de votre investissement.
Conseil : N’investissez que l’argent que vous pouvez vous permettre. Le placement n’est pas un moyen de s’enrichir rapidement ni un jeu de hasard.
Conseil : Diversifiez votre portefeuille d’investissement : investissez des montants relativement faibles dans plusieurs opérations.


1.2 Le manque de liquidité

Le manque de liquidité se traduit, en pratique, par une difficulté à vendre ou échanger les valeurs mobilières souscrites.
Or, un investisseur chez KOREGRAF ne peut entrevoir la récupération de son investissement en moyenne entre 2 à 4 ans après l’investissement.
Conseil : N’investissez pas si vous souhaitez disposer de votre argent rapidement.

Est-ce que je peux investir dans un projet immobilier alors que sa levée de fonds est terminée?

Non, si le la levée de fond du projet qui vous intéresse est clôturée, vous ne pourrez pas investir

Puis-je augmenter ma souscription à la suite d’un premier investissement ?

Si la collecte n’est pas clôturée vous pouvez augmenter votre investissement à tout moment. Sinon il faudra attendre une prochaine levée de fond.

Quand-est-ce que ma souscription est encaissée ?

Vous effectuez un virement bancaire : votre virement est encaissé instantanément (compte du notaire ou de la banque émettant la GFA bancaire).

Si j'investis, pourrais-je revendre mes parts ?

En capital-risque et en capital investissement de manière générale, s’il n’y a pas d’acheteur, (autre investisseur du holding, fond d’investissement, concurrent, industriel, banque), vous ne pourrez pas vendre vos parts librement. Toutefois, les membres d’une même holding peuvent se revendre mutuellement leurs actions. Quant à la fiscalité des parts acquises en revente, elles n’offrent pas les réductions d’impôts à l’ISF ou IR comme de nouvelles actions émises par la holding. En outre, l'acquéreur devra s'acquitter d'un coût d'enregistrement auprès des impôts.

Quand un projet est-il considéré comme financé ?

A l’issue de la durée fixée pour la levée de fonds, si le montant récolté ne dépasse pas le seuil de souscription établi pour le projet (seuil dont le minimum est de 30% de la somme recherchée), alors l’opération est annulée.

A quel moment se fait l'appel de fonds ?

Aucun montant n’est prélevé tant que la levée de fonds n’est pas achevée. Si le seuil de 100% n’est pas atteint, alors nul règlement ne sera demandé à l’investisseur.

Comment se fait l'appel de fonds ?

Il est possible de régler votre investissement par virement. Votre règlement est envoyé sur le compte dédié de l'organisme bancaire partenaire de l'opération. Koregraf n'est jamais dépositaire des fonds.

Que signifie les statuts "Pré-souscription" et "En cours de collecte" ?

Le statut "Pré-souscription" signifie que le programme n'est pas encore ouvert mais que vous pouvez réaliser une promesse d'investissement en nous signalant que vous souhaitez participer à cette opération. Le statut "En cours de collecte" signifie que l'opération est ouverte et en cours de collecte. Vous signez alors votre contrat d'obligations en ligne après avoir reçu votre code par sms pour l'authentification de votre signature. Vous ne pouvez donc souscrire à un projet définitivement qu'à partir du moment où sons staut est "En cours de collecte". Afin d'investir, rendez vous sur le programme en question en cliquant sur son image. Une fois dans le programme, vous verrez le bouton INVESTIR sur fond vert en colonne de droite.

Que se passe-t-il en cas de décès de l'investisseur ?

Selon la règlementation en cours, les obligations sont transmissibles aux héritiers (enfants et conjoint concomittamment).

Quelle est la durée exacte de chaque investissement ?

La durée de chaque opération est précisée sur notre plate-forme en fonction des opérations (variable entre 18 et 36 mois). De par notre expertise métier, nous avons prévu un contrat d'investissement sur une durée de 3 ans afin de ne pas faire de fausses promesses à nos investisseurs, avec une prorogation éventuelle (si retard sur le chantier par exemple) de 1 année, rémunérée bien entendu. A contrario, le promoteur peut à sa seule discrétion décider de rembourser les investisseurs dès lors son opération terminée. Nous tenons au courant les investisseurs de l'avancé du projet durant la durée de ce dernier. Ainsi, ils ne sont ni surpris ni déçus de récupérer plus tôt que prévu leur capital et leurs plus-values.

Une prorogation de durée est-elle possible ou autorisée ?

Cf réponse précédente. Lors de la prorogation, aucun frais ne sont facturés par Koregraf.

A partir de quand l’argent est-il rémunéré, à partir de la souscription lors du versement ou à partir de la clôture de la souscription ?

L'argent est rémunéré à partir du lendemain de la clôture de la souscription. Ceci afin de garantir la bonne faisabilité juridique de l'opération. La SAS émet en effet un PV d'assemblée du Président de la SAS au lendemain de clôture de la souscription.

Que se passe-t-il en cas de décès de l’investisseur ?

En cas de décès de l'investisseur et selon la règlementation en cours, les obligations sont transmissibles aux héritiers (enfants et conjoint concomittamment).

Vous avez une question liée au domaine du crowdfunding immobilier ?

Quand est né le crowdfunding immobilier et d’où vient-il ?

Le crowdfunding est né de la volonté des particuliers de pouvoir intervenir directement dans la production d'œuvres artistiques. Il est devenu progressivement un véritable outil de financement de l'économie collaborative. Avec plus de 44 000 projets mis en ligne sur les plateformes de crowdfunding à ce jour, le financement participatif s’est imposé comme un levier de croissance pour de nombreux secteurs d’activité. Avec Koregraf, ce dispositif simple, court et efficace s’ouvre à l’immobilier avec le financement de la construction de logements.

Quelle différence y a-t-il entre le crowdfunding et le financement participatif ?

Aucune. Le financement participatif n’est ni plus ni moins que la traduction française du crowdfunding, d’origine anglo-saxonne.

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Les personnes qui souhaitent commencer une construction, doivent au préalable demander un permis de construire à l’administration. Ce document, obligatoire, aura pour but de voir la conformité du projet et s’il respecte les règles du code de l’urbanisme

Que signifie le terme " permis purgé de tout recours " ?

Lorsque le permis de construire est accordé, le promoteur est dans l’obligation d’afficher un panneau comprenant des informations relatives à l’opération immobilière. Ce panneaux doit bien évidemment être visible de la voie publique et doit être affiché pendant un certain délai. Le panneau doit être posé au moins deux mois avant le début des travaux. Cette période correspond au recours de tiers. Un permis purgé de tout recours signifie que le permis de construire est valablement accordé puisque la période de retrait administratif et la période de recours des tiers sont passées.

Comment se finance un programme de promotion ?

Les modalités d’un programmes de promotion sont financés de la manière suivante :
- Fonds propres : 8 à 15%
- Crédit bancaire : 35 à 42%
- Pré-commercialisation : 50%

Qu'est-ce qu'une GFA ?

Une Garantie Financière d’Achèvement (code de la Construction et de l’Habitation à l’article 261-1 et les suivants) va permettre à l’acquéreur d’être protégé dans le cas où, du côté du promoteur, l’engagement n’est pas tenu. Le GFA qui doit apparaitre obligatoirement dans la clause de garantie des contrats, assurera donc la bonne livraison du projet.

Qu'est-ce qu'une VEFA ?

La Vente en Etat Futur d'Achèvement signifie que la signature a été faite sur plan, donc avant que la construction soit commencée.

Quels sont les risques d'une opération de promotion immobilière ?

Lors d’une promotion immobilière, nous pouvons faire face à différents risques :
- Des risques commerciaux
- Des risques administratifs
- Des risques financiers

Qu'est-ce que les capitaux propres ?

Les capitaux propres (ou fonds propres) correspondent à la somme que les actionnaires vont investir lors de la constitution de la société ou ultérieurement. Les bénéfices de ces CP pourront par la suite être redistribués sous forme de dividende ou être mis en réserves.

Qu'est-ce qu'une société non cotée ?

Une société non cotée est une société dont les actions ne sont pas cotées en bourse sur un marché réglementé.

Qu'est-ce qu'une levée de fonds ?

La levée de fonds va permettre, grâce à des investisseurs, de venir en aide à des entreprises qui souhaitent se lancer, s’améliorer, se développer ou encore augmenter leur capital.

Qu'est-ce qu'un business plan ?

Le Business plan (plan d’affaire ou plan de développement) est un document qui va décrire le projet de l’entreprise et le développement de ses activités. L’élaboration du business plan est une étape cruciale qui arrive après l’évaluation de l’entreprise, c’est un document qui doit être concret et cohérent, il doit expliquer l’activité, le marché, la stratégie, la gestion des ressources humaines…

Qu'est-ce qu'une due diligence ?

La due diligence est une analyse juridique, financière et métier qui va permettre aux investisseurs, avant une opération de financement, de se faire une idée de la situation de l’entreprise.

Qu'est-ce qu'une société holding ?

Une société holding (société mère, société consolidant) va regrouper plusieurs associés ou actionnaires qui vont détenir des actions ou des titres dans plusieurs entreprises.
Société holding passives : détient des participations dans d’autres sociétés.
Société holding actives : détient des participations dans d’autres sociétés et fournis des services.
Il y a plusieurs sociétés holding :
- Holding financier
- Holding bancaire
- Holding spécialisés dans les technologies d’informations et de communication
- Etc

Qu'est-ce qu'une plus-value ?

Une plus-value (ou gain en capital) est la différence positive entre :
- le montant de la cession d'un bien meuble ou immeuble ;
- et son prix d'acquisition

Qu'est-ce que la liquidité d'un titre ?

La liquidité d’un titre signifie qu’il peut être facilement et rapidement échangé sur le marché en grande quantité et sans avoir une variation importante de son prix.

Qu'est-ce que le Comité des engagements ?

Le Comité des engagements va permettre aux membres de Koregraf de participer à la sélection des différents projets notamment en donnant leur avis et en leur attribuant une note pendant la période d’analyse. Le Comité des engagements est composé de personnes disposant chacune de compétences particulières dans les domaines de l'immobilier, de la finance et du juridique. Leur expérience reconnue leur permet d'appliquer les mêmes exigences aux projets présentés que celles qu'ils pourraient avoir pour un projet qu'ils monteraient eux-mêmes.

Pourquoi les promoteurs immobiliers font-ils appel au financement participatif (crowdfunding) ?

Les promoteurs immobiliers s’intéressent de plus en plus au financement participatif. En effet, ce système de finance 2.0 à plusieurs avantages pour eux :
- Avant de lancer leur projet, les promoteurs vont avoir besoin de fonds propres. Le crowdfunding va leur permettre de récolter plus rapidement la somme recherchée
- Grâce aux plates-formes de crowdfunding les promoteurs pourront bénéficier d’une plus grande visibilité de leur projet sur la toile.
- Le financement participatif va donner la possibilité aux promoteurs de refinancer leurs fonds propres pour libérer une partie de leurs fonds propres engagés dans une opération immobilière et ainsi pouvoir saisir une opportunité de marché.

Qu'appelle-t-on le refinancement de fonds propres ?

Aujourd’hui les promoteurs immobiliers doivent faire face à un double problème :
- Pour pouvoir accorder un crédit, les banques réclament plus de garanties et vont donc demander un apport en fonds propres plus important
- A cause du contexte économique actuel, les délais de commercialisation augmentent.
C’est pourquoi, les fonds propres engagés par les promoteurs sont bloqués. Cependant ils ont quand même besoin de fonds pour lancer le début de l’opération. Ils vont donc utiliser le système de refinancement de fonds propres pour libérer les fonds propres d’un projet. En contrepartie, ils devront rétribuer les nouveaux fonds propres que les investisseurs auront engagés. Les porteurs de projet vont, pour développer leur activité et leur surface financière, fragmenter une partie de leur marge sur une opération.
Le refinancement de fonds propres va avoir des avantages pour les investisseurs :
- L’investissement est plus sécurisé
- La durée de l’investissement est plus courte
Mais il faudra tout de même rester vigilant, il est donc nécessaire de :
- Superviser l’avancement du chantier
- Surveiller que le promoteur tient ses engagements d’un point de vue financier pour telle ou telle opération afin que l’alignement des intérêts des investisseurs avec le promoteur soit garanti. Dans le cas contraire le promoteur deviendrait un prestataire de service. La marge de l’opération n’aurait donc plus aucun intérêt à être gardé.
Lorsqu’un projet de refinancement de fonds propres sera donc proposé, Koregraf contrôlera donc l’ensemble de ces points.

Pourquoi procéder au contrôle du permis de construire par constat d'huissier ?

L’affichage du permis de construire est devenu une obligation légale. Le promoteur est dans l’obligation de procéder à son affichage en respectant certaines obligations :
- Le permis doit être affiché durant le délai prédéfinis par la loi
- Les mentions inscrites doivent être véridiques
- Le panneau doit respecter une certaine dimension
- Le panneau doit être lisible depuis la voie publique.
L’huissier va donc intervenir pour constater que le promoteur immobilier à respecter à la lettre les obligations évoquées ci-dessus. L’intervention de l’huissier sera répéter 3 fois durant le délai d’affichage.

Quelles sont les différentes étapes d’un projet ?

1. Réception du dossier et vérification des critères de sélection
2. Etude de Koregraf
3. Mise en ligne du projet
4. Pré collecte des fonds
4. Levée de fonds