Comment utiliser son PEA-PME pour le crowdfunding immobilier ?

Le 19 mars 2020

PEA-PME crowdfunding immobilier

Le PEA-PME est un placement financier assez méconnu des Français qui permet une exonération de l’impôt sur le revenu des intérêts réalisés au-delà de 5 ans. Destiné à flécher l’épargne des Français vers les PME et les ETI, il est particulièrement intéressant couplé aux rendements élevés de 7 % à 10 %* que proposent les placements en financement participatif immobilier. Comment fonctionne l’investissement en crowdfunding immobilier sur Koregraf avec votre PEA-PME ? Et comment utiliser son PEA-PME pour le crowdfunding immobilier ?

 

La loi PACTE ouvre la voie à plus de crowdfunding

La loi PACTE – Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises – a été définitivement adoptée le 11 avril 2019.  Elle a alors apporté de nombreux changements pour les entreprises, notamment pour les acteurs du financement participatif qui attendaient des mesures fortes de la part du législateur.

Ces mesures répondent à un engouement croissant des Français pour le financement participatif – aussi appelé crowdfunding. Depuis 2015, près de 4 millions de particuliers ont pris part à des projets de financement – tous types confondus – pour plus d’un milliard d’euros*. Pour la partie crowdfunding immobilier, la croissance atteint 102 % avec 373 millions d’euros collectés en 2019 ** contre 185 millions en 2018.

Deux mesures fortes permettent un nouvel essor du financement participatif immobilier : le relèvement du plafond de collecte à 8 millions d’eurosKoregraf a depuis le passage officiel de cette mesure financé la plus grosse collecte de France avec 7 millions d’euros levés pour le promoteur Essor ; et la possibilité de souscrire à des instruments de dettes (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons) avec un PEA-PME.

 

Qu’est-ce qu’un PEA-PME ?

Un PEA-PME (plan d’épargne en actions destiné au financement des PME et ETI) est une forme de compte-titres de droit français. Il se différencie du PEA par son plafond et par le type de titres qui peuvent y figurer.

L’objectif du Gouvernement est de réorienter l’épargne des Français vers les entreprises, en particulier les PME et les ETI.

Le PEA-PME est un placement encore peu utilisé. L’élargissement de son éligibilité aux instruments de dette comme le financement participatif, permet de toucher un marché de placement de plus en plus plébiscité par les Français.

 

Qui peut ouvrir un PEA-PME ?

Toute personne majeure peut ouvrir un PEA-PME. Dans le cas d’époux ou pacsés, chacun peut être titulaire d’un PEA-PME et d’un PEA classique. Ces deux produits de placements peuvent d’ailleurs être ouverts seuls ou en complément l’un de l’autre dans la même banque ou dans des établissements bancaires différents.

A noter que depuis la Loi Pacte, les personnes majeures rattachées à un foyer fiscal peuvent également ouvrir un PEA-PME. Le plafonnement de versement est alors fixé à 20 000 euros.

Avantages fiscaux et fonctionnement 

Le PEA-PME a le même fonctionnement qu’un PEA. Ainsi, le calcul du délai de 5 ans permettant à son terme l’exonération de l’impôt sur le revenu des plus-values prend en compte la date d’ouverture du PEA-PME et non pas celle des versements.

Pour bénéficier de cette exonération au sein du PEA-PME, aucun retrait ne doit être effectué avant le 5ème anniversaire de son activation (1er versement sur le compte).

Si un retrait est effectué avant la fin de 5ème année, il entraine la clôture du PEA-PME et une imposition du gain à l’impôt sur le revenu au taux de 12,80 %

La loi prévoit cependant des exceptions permettant de retirer les sommes du PEA-PME avant la 5ème année tout en bénéficiant de l’exonération de l’impôt sur le revenu :

  • Financement de la création ou de la reprise d’une entreprise. Dans ce cas-là, les sommes doivent y être affectées sous 3 mois
  • Licenciement, invalidité ou mise à la retraite anticipée du titulaire du plan ou de son époux ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité (article 221-32 du Code monétaire et financier).

Si le retrait intervient après la fin de la 5ème année, le PEA-PME continue de fonctionner et les versements restent possibles, toujours dans le respect des plafonds autorisés.

Après 5 ans de détention, les gains (dividendes et plus-values) sont exonérés de l’impôt sur le revenu à hauteur de 12,80 %, mais restent soumis lors des retraits partiels ou de la clôture du plan aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %.

Le recours aux titres non cotés doit se faire sous certaines conditions.

En seront exclues les participations supérieures à 25 %. Le titulaire du PEA, son conjoint ou partenaire de PACS et leurs ascendants ou descendants ne doivent pas détenir ensemble, pendant la durée du plan, directement ou indirectement, plus de 25 % des droits dans les bénéfices de sociétés dont les titres figurent au PEA ou avoir détenu cette participation à un moment quelconque au cours des cinq années précédant l’acquisition des titres ;

De même, comme pour le PEA  » classique « , l’exonération de l’impôt sur le revenu pour les dividendes ne s’appliquera que dans la limite où le montant des dividendes ne dépasse pas 10 % de l’inscription en compte de ces placements.

La loi Pacte a rehaussé le plafond des versements qui est passé de 75 000 euros à 225 000 euros cette année. Le PEA-PME ne nécessite pas de minimum de versement lors de son ouverture. Il est ainsi intéressant d’en ouvrir un pour bénéficier d’un calcul au plus tôt, même s’il n’est pas alimenté par des versements.

Les titres éligibles

Les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), commercialisés par les plateformes de financement participatif, peuvent être logés dans un PEA-PME depuis la loi PACTE.

D’autres titres étaient déjà éligibles au PEA-PME auparavant tels que les actions ou certificats d’investissement de sociétés, les parts de sociétés à responsabilité, les actions SICAV ou parts de Fonds communs de placement (FCP), les parts ou actions d’OPCVM, les obligations convertibles (OC) et les obligations remboursables en actions (ORA) à l’exclusion des OC non cotées ainsi que les actions et parts de fonds d’investissement alternatifs (FIA) selon certaines conditions.

L’éligibilité des entreprises bénéficiant de ce placement est conditionnée par leur taille d’effectif à moins de 5 000 salariés et à la réalisation d’au moins l’un des deux critères suivants : un chiffre d’affaires n’excédant pas 1,5 milliards d’euros ou afficher un total de bilan inférieur ou égal à 2 milliards d’euros.

Les émetteurs des titres éligibles doivent avoir leur siège en France ou dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale. Elles doivent également être soumises à l’Impôt sur les Sociétés dans les conditions de droit commun ou à un impôt équivalent.

 

Fonctionnement du PEA-PME en crowdfunding

Afin d’investir sur Koregraf avec votre PEA-PME, nous vous invitons à vous rapprocher de votre établissement bancaire. Votre conseiller vous indiquera la marche à suivre et les documents nécessaires au déblocage des fonds et au remboursement du projet lorsqu’il arrivera à échéance.

Les banques appliquent généralement des frais liés à la détention d’un PEA-PME : frais d’ouverture, frais de transactions par ligne et des droits de garde annuels. Ces frais doivent donc être comptés dans l’équation pour déterminer si l’opération est rentable pour l’investisseur.

Point important, à partir du 1er juillet 2020, les frais par ligne non cotée ne pourront pas dépasser 0,4% de la ligne additionnés de 25 euros. Pour un investissement de 5 000 euros, les frais maximum facturés par votre banque seront donc de 45 euros. Des limites ont également été fixées pour les frais de transfert de compte ou les droits de garde. Ce nouveau cadre fiscal permettra ainsi de rendre les investissements en crowdfunding immobilier via votre PEA-PME encore plus intéressants.

Enfin, lors d’un remboursement, l’imposition du rendement est versée par le promoteur directement au Trésor Public. Vous recevrez le montant du capital et du rendement net de l’imposition.

Pour bénéficier de l’exonération d’impôts sur le revenu dans le cadre d’un investissement via votre PEA-PME de plus de 5 ans, vous serez invité à nous préciser si les fonds proviennent d’un PEA-PME et à nous fournir un justificatif de votre banque incluant la date d’ouverture et attestant :

  • le montant prélevé sur le compte-espèce du PEA-PME
  • qu’aucun retrait n’a été effectué sur les 5 années nécessaires à l’obtention de cette exonération

Une fois ce document reçu, votre remboursement sera calculé avec l’exonération de 12,80 % de l’Impôts sur le Revenu et seuls les prélèvements sociaux de 17,20 % seront appliqués aux intérêts générés.

 *source : baromètre 2019 du crowdfunding en France – Mazars et FPF

** source : baromètre hellocrowdfunding 2019