Crowdfunding immobilier : définition

Le 7 avril 2024
En quoi consiste le crowdfunding immobilier
En quoi consiste le crowdfunding immobilier

En quoi consiste le crowdfunding immobilier ?

Vous souhaitez diversifier le placement de votre épargne ? Nous avons la solution pour vous !

Vous êtes à la recherche de nouveaux types de placements pour votre épargne qui rapportent plus que le livret A ? Découvrez grâce au guide d’avis Koregraf un placement à rendement élevé* pour faire fructifier votre argent. Ce placement est le crowdfunding immobilier, largement plébiscité depuis de nombreuses années et qui dispose encore de très beaux jours devant lui.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Définition du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier en français) est un processus permettant aux opérateurs immobiliers de financer leurs besoins en fonds propres dans le cadre de leur projet de rénovation ou de construction immobilière. Des plateformes 100% digitales spécialisées dans le domaine permettent de mettre en relation ces porteurs de projets avec des investisseurs potentiels : personnes physiques (particuliers) ou morales (entreprises) dans l’objectif de proposer aux souscripteurs un taux de rendement compris entre 10 et 12%** en moyenne via l’émission d’obligations non convertibles dans le cas de Koregraf.

Son fonctionnement

Le financement participatif immobilier est un échange de bons procédés entre un porteur de projets immobiliers et un investisseur. Effectivement, l’opérateur immobilier bénéficie de conditions d’octroi de fonds rapidement pour compléter les apports demandés par la banque et en contrepartie, l’investisseur bénéficie d’un taux de rendement sur son investissement de l’ordre de 10 à 12%** en moyenne sur une courte durée (en moyenne entre 6 à 24 mois).

Une fois l’émission de l’obligation finalisée, le promoteur procède au remboursement des investisseurs. Ainsi ils reçoivent les intérêts liés au rendement et à la durée du projet en supplément du capital investi. Il faut ensuite déduire les prélèvements sociaux qui sont de l’ordre de 17,2% et l’acompte de l’impôt sur le revenu, représentant 12,8%. En effet, en investissant dans le crowdfunding immobilier vous achetez des obligations qui sont des valeurs mobilières, qui sont soumises à la Flat Tax, soit 30% de Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) depuis le 1er janvier 2018.

Les personnes morales et les résidents fiscaux hors France sont exemptés de la Flat Tax.

Pour être exempté de l’impôt sur le revenu, vous devez disposer d’un compte PEA-PME ouvert depuis plus de 5 ans ou être éligibles à la dispense d’impôts sur le revenu. Pour en savoir plus sur l’utilisation du PEA-PME sur notre plateforme, veuillez cliquer ici.

Une croissance exponentielle dans le secteur de l’investissement immobilier

Les années passées ont été marquées par l’explosion du nombre de plateformes nouvelles sur le créneau du crowdfunding immobilier. La croissance globale s’est donc fait ressentir, avec plus de 2,3 milliards d’euros collectés durant l’année 2022 selon le baromètre Mazars, soit une hausse de +25% par rapport à 2021. Plusieurs facteurs ont mené à ces collectes record. Au fil des années le financement participatif s’est démocratisé largement et parle aujourd’hui au plus grand nombre par sa simplicité et sa transparence vis-à-vis d’une économie de proximité et offre un réel sens aux projets financés. Également, un accroissement de la diversification des mécanismes de collecte de fonds s’est fait ressentir : CGP, family office, ou encore les fonds d’investissements, ont largement plébiscité les investissements par le biais du crowdfunding immobilier.

Les acteurs du crowdfunding immobilier

Les promoteurs et marchands de biens immobiliers

Les acteurs de la promotion immobilière

Dans le cadre du développement de leurs opérations immobilières, les promoteurs peuvent faire appel à un financement bancaire via une banque traditionnelle. En moyenne, une banque demande un apport de l’ordre de 10 à 12% du montant total nécessaire à l’opération. Les promoteurs qui ont des besoins de trésorerie importants font appel aux financement participatif, ce qui leur permet de créer une réelle valeur ajoutée à l’usage de leurs fonds propres.

Les marchands de biens

Un marchand de biens est un professionnel dans l’immobilier qui achète et revend (avec ou sans travaux) un bien immobilier dans l’objectif de réaliser des plus-values. Lorsque ce dernier fait appel à une banque, il devra apporter jusqu’à plus de 20% en fonds propres sur le coût total d’une opération.

Les plateformes de crowdfunding immobilier

Il existe une quarantaine de plateformes spécialisées dans le domaine. Certaines d’entre elles sont spécialisées dans l’immobilier tandis que d’autres sont généralistes. Les montants minimums d’investissements sont compris entre 500 et 2000€ en fonction des plateformes. Certaines proposent également des investissements via PEA-PME. Agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) qui dépend de la Banque de France, les plateformes effectuent des sélections rigoureuses : autant sur l’opérateur que le projet afin de garantir un taux de risque proche de zéro. Non sans risques, nous vous invitons à bien vous renseigner sur la plateforme sur laquelle vous allez investir afin de limiter le risque de perte en capital et d’illiquidités. Découvrez comment nous sélectionnons nos projets chez Koregraf, ici.

Les investisseurs

Avec l’inflation qui ne cesse de croître, les Français souhaitent placer leur épargne intelligemment pour prendre en compte la hausse du coût de l’argent. Le crowdfunding immobilier fait partie des financements privilégiés afin de diversifier son épargne.

Selon une enquête Ifop pour le ministère de l’Économie et des Finances, seulement 15% des Français ont reçu une éducation financière. C’est pourquoi il est important de démocratiser davantage le crowdfunding immobilier, qui s’est déjà bien popularisé.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

La sélection des projets immobiliers

Les plateformes de crowdfunding immobilier disposent d’une équipe d’analystes ayant de multiples compétences, nécessaires au bon audit d’un projet. Afin d’opérer au processus de sélection, les équipes disposent de barèmes d’audit stricts et clairement définis qu’ils doivent respecter méticuleusement. Cet audit revêt diverses formes : technique, financière, administrative, commerciale, comptable ou encore de faisabilité. En premier lieu, avant de regarder l’opération de promotion, les analystes auditent et agréent en comité des engagements l’agrément qui porte le projet.

La collecte des fonds

Après s’être inscrit sur la plateforme et avoir eu validé son profil KYC (Know Your Customer) avec ses documents justificatifs, l’investisseur peut souscrire à l’ensemble des projets qu’il souhaite, en tant que personne physique ou morale. Une fois le montant souhaité par le promoteur récolté, la collecte se clôture et les fonds reçus par les souscripteurs sont restitués sur le compte du porteur du projet qui est sécurisé afin de conserver une traçabilité de l’origine des fonds, imposée par les exigences réglementaires.

Le suivi et la gestion des investissements

Une fois l’ensemble des fonds récoltés et le procès verbal de clôture de l’emprunt obligataire signé, le projet passe en statut financé. Ensuite, tout au long de son investissement, l’investisseur a accès à des suivis de déroulement du chantier et plus particulièrement l’avancement de la commercialisation qui est un point central dans le financement. Ces suivis, plus ou moins réguliers en fonction des plateformes sont toutefois une marque de sérieux et de transparence. Chez Koregraf, nous faisons un suivi tous les 6 mois.

Les avantages à investir dans le crowdfunding immobilier

Que vous soyez un particulier ou une entreprise, le crowdfunding immobilier est une réelle opportunité pour diversifier le placement de votre épargne. Que vous soyez petit ou gros investisseur, ce type financement participatif répond à tous vos besoins en termes d’investissement sur court terme (en général maximum 36 mois **). Pareillement, le taux de rendement net est largement supérieur aux taux proposés par les livrets d’épargne sécurisés qui offrent à l’heure actuelle des taux de rendement entre 1 et 3%. En moyenne, les plateformes de crowdfunding immobilier offrent un rendement de 9 à 12%* brut.

Grâce à la diversification de votre portefeuille d’investissements et le ticket minimum d’accès à ce type d’investissement étant moindre, vous allez réduire vos risques de pertes, car investir dans le crowdfunding immobilier comporte des risques de perte en capital et d’illiquidité au même titre que d’autres types d’investissements. Aussi, les plateformes s’efforcent de suivre au mieux l’opération afin de prévenir les investisseurs de l’avancée et optent pour la transparence.

Les risques à prendre en compte en investissant dans le crowdfunding immobilier

Même si les taux de rendements et les durées sont très attrayants, il convient de bien prendre en compte qu’investir en crowdfunding immobilier comporte des risques.

Premièrement des risques liés à l’opération immobilière : coûts supplémentaires, retard dans le chantier, manque d’acquéreurs, la hausse des coûts travaux due à l’inflation et aux enjeux de commercialisation etc. En effet, même si beaucoup de personnes pensent qu’investir dans l’immobilier ne comporte aucun risque, c’est pourtant un investissement dont le capital est non garanti. Vous ne pouvez en aucun cas débloquer la somme investie avant que le projet ne soit remboursé. Il peut par exemple exister des risques administratifs ou juridiques, techniques, commerciaux, environnementaux ou financiers.

Les risques spécifiques en crowdfunding immobilier y sont donc liés. En investissant dans le secteur, vous vous exposez à un risque de perte partielle ou totale en capital et/ou intérêts, ou d’illiquidité. Le terme illiquidité signifie que le capital de votre investissement est bloqué durant toute la période du projet. Afin de limiter un maximum ces risques, nous vous conseillons de bien sélectionner la plateforme sur laquelle vous investissez. Contactez-nous.

Les réglementations du crowdfunding immobilier

Les cadres réglementaires en vigueur

Apparu pour la première fois en 2014, le crowdfunding immobilier s’est rapidement démocratisé et a donc rapidement dû être réglementé d’un point de vue bancaire et financier.

Afin de favoriser le développement des plateformes de crowdfunding immobilier, des statuts juridiques ont été mis en place pour que les acteurs du marché exercent leur activité dans les règles :

– PSI (Prestataires de Services d’Investissement)

– PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif)

– CIP (Conseillers en Investissements Participatifs)

– IFP (Intermédiaire en Financement Participatif)

Les protections offertes aux investisseurs

Étant donné son haut potentiel de rendement, le crowdfunding immobilier engendre des risques de pertes totales ou partielles. Toutefois, les acteurs du marché s’efforcent de sécuriser un maximum leurs opérations par le biais de sûretés et garanties. Ces dernières permettent aux créanciers (investisseurs) de percevoir leur dû même si le débiteur n’est pas en mesure de reverser les liquidités ou les biens pour couvrir l’ensemble de l’emprunt.

Voici les principales sûretés et garanties mises en place :

L’Hypothèque et son rang

Cette sûreté permet au créancier d’être remboursé en premier si la société dans laquelle il a investi se retrouve dans une situation de défaut de paiement. Il sera la première personne à être payé par le notaire quand les fonds seront débloqués à la suite de la revente de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, si le créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué, une hypothèque de second rang sera alors appliquée. Le créancier devra alors attendre le remboursement du premier rang pour être à son tour remboursé.

En règle générale, les banques participant au financement du projet obtiennent l’hypothèque la plus élevée : l’hypothèque de premier rang.

La Fiducie

Cette sûreté est un contrat mis en place dans le cadre d’une opération pour laquelle une ou plusieurs personnes transfèrent des biens, droits ou sûretés à des fiduciaires.

L’objet de la fiducie peut porter soit sur l’attribution de la propriété d’un bien ou des biens, soit l’attribution de parts sociales de société(s) ayant un actif immobilier intéressant.

Lors de sa mise en place dans une opération de crowdfunding immobilier, la fiducie ne met pas en face d’elles d’autres créanciers, si perte il y a. En effet, la fiducie est actionnée sans l’intervention d’un juge et de manière immédiate.

La Garantie à Première Demande (GAPD)

La GAPD est un contrat conclu entre un créancier et un garant qui permet au créancier d’imposer le paiement d’une somme d’argent déterminée avec le garant, dès la première demande. Cette garantie qui est autonome est à dissocier de l’objet de l’emprunt.

La caution simple ou solidaire

La caution est un contrat obligeant le garant à rembourser les créanciers à la place de l’emprunteur si ce dernier n’a pas la possibilité d’honorer l’engagement qu’il a pris. On distingue deux types de cautions : simple ou solidaire.

La caution simple s’engage à payer les dettes après que le créancier ait vainement tenté de récupérer les sommes dues auprès du débiteur par une procédure de recouvrement. La caution solidaire est davantage engagée.

L’ordre irrévocable de paiement notarié

Cet acte signé devant le notaire permet aux créanciers de percevoir le remboursement de leur investissement puisque l’emprunteur ne peut invalider le virement à destination des investisseurs. Cette garantie n’est engagée qu’une fois les créanciers de premier rang remboursés. De plus, l’ordre irrévocable de paiement ne pourra pas être réalisé si les fonds résultant de la vente du bien sont déficients. Toutefois, si la situation concerne plusieurs biens ou une vente à la découpe, alors il sera possible de définir un pourcentage de réversion à tous les investisseurs.

Le nantissement

Le nantissement permet d’obtenir la propriété en cas de défaut de remboursement. Il prend en garantie l’ensemble des parts sociales de la société du porteur du projet. Ce contrat écrit doit être déclaré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) dans les 15 jours suivants sa signature. Si les fonds ne sont pas remboursés, la plateforme récupérera l’actif nanti et le revendra afin de procéder au remboursement de tous les fonds investis.

Concrètement, combien rapporte un investissement en crowdfunding immobilier avant et après imposition ?

Exemple d’un projet financé chez Koregraf

Projet La Teyssonnière, sud-est de la France

Prenons pour exemple le projet La Teyssonnière, proposé par le promoteur Sageprim, acteur majeur de l’immobilier dans le Sud. Ce programme de promotion immobilière basé dans le sud-est de la France, plus précisément à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume (83), consistait en la construction d’une résidence de 52 logements neufs et 104 places de stationnement. Lors de la collecte en juin 2022, 25% du chiffre d’affaires était commercialisé en VEFA.

Sageprim a fait appel à Koregraf pour financer les 370 000€ de fonds propres totaux réclamés par le Crédit Agricole Alpes Provence, banque émettrice du financement global à hauteur de 730 000 euros.

Aux termes de seulement quelques minutes de collecte, 78 investisseurs ont souscrit au projet pour un montant total levé de 370 000 euros pour un taux de rendement de 10% annuel avant imposition, versé in fine.

Combien les investisseurs ont-ils gagné ?  Quelle fiscalité est impliquée ?

Une fois l’ensemble des fonds collectés remis au promoteur, le PV de clôture est signé et engendre le démarrage du rendement pour les souscripteurs. Le projet ayant été remboursés au bout de 6 mois, les investisseurs ont été remboursés à hauteur de 388 652 €, soit 18 652 € d’intérêts bruts perçus.

> Prenons le cas d’un investisseur qui a investi 5 000€ sur ce projet via un investissement classique :

  • Durée de l’investissement : 184 jours
  • Intérêts bruts perçus : ((5000 € x 10%)/365 jours) x 184 jours = 252,05 €
  • Prélèvements sociaux retirés (17,2%) : 252,05 € x 17,2% = 43,35 €
  • Impôts prélevés (12,8%) : (100,82 € – 17,34€) x 12,8% = 10,68 €
  • Montant intérêts après retenues : 252,05€ – 54,03 € = 198,02 €
  • Montant de remboursement net perçu par l’investisseur : 5 000 € + 198,02 € = 5 198,02 € nets touchés

Ainsi, l’investisseur aura placé son épargne sur une durée de seulement 6 mois et cette dernière lui a rapporté 198,02€ d’intérêts nets* alors que le même placement sur son livret A lui aurait rapporté sur la même période et un taux de 3% net, 70,83 € d’intérêts nets.

> Prenons maintenant le cas d’un investisseur qui a investi 5 000€ sur ce projet et qui est éligible à la dispense d’acompte sur le revenu ou qui a investi via PEA-PME qui a été ouvert et non débité depuis plus de 5 ans) :

  • Durée de l’investissement : 184 jours
  • Intérêts bruts perçus : ((5000 € x 10%)/365 jours) x 184 jours = 252,05 €
  • Prélèvements sociaux retirés (17,2%) : 252,05 € x 17,2% = 43,35 €
  • Montant intérêts après retenues : 252,05 € – 43,35 € = 208,70 €
  • Montant de remboursement net perçu par l’investisseur : 5 000 € + 208,70 € = 5 208,70 € nets touchés

Ainsi, l’investisseur aura placé son épargne sur une durée de seulement 6 mois et cette dernière lui a rapporté 208,70 € d’intérêts nets* alors que le même placement sur son livret A lui aurait rapporté sur la même période et un taux de 3% net 70,83 € d’intérêts nets.

NB : si vous êtes non-résident en France, vous ne serez pas prélevés des 30% de Flat Tax. Même chose si vous investissez via votre société, vos intérêts bruts seront imposés à l’impôt sur les sociétés.

Conclusion : le crowdfunding immobilier est une alternative de placement intéressante 

Un ratio risques/rendements à prendre en considération

Pour conclure, le crowdfunding immobilier allie un rapport risques/rendements intéressant offrant de nombreux avantages et dont le seul réel inconvénient serait le blocage de la somme investie durant toute la durée du projet (moins de 3 ans** tout de même en général). Il convient également de bien prendre en considération les risques encourus comme expliqué précédemment.

Perspectives du crowdfunding immobilier

Depuis plusieurs années le financement participatif immobilier s’est largement démocratisé et sa croissance s’est fait ressentir. Toutefois, avec la hausse du nombre de projets et montants financés, un accroissement des taux de retard s’est fait ressentir. Cela s’explique par diverses raisons : l’augmentation des tarifs des matières premières, la hausse de coûts de construction, le durcissement des modalités d’emprunt, les difficultés d’obtention de permis de construire, etc. Toutefois, des opportunités liées à ces investissements vont continuer d’éclore.

Vous l’aurez donc compris, il convient de faire preuve de vigilance dans la sélection des projets dans lesquels vous allez investir dans les prochains mois, afin de limiter les taux de défaut qui se sont accélérés ces derniers mois. Gardez également toujours en tête les risques encourus lorsque vous investissez dans le domaine du crowdfunding immobilier.

Si vous êtes novices en matière d’investissements, nous vous recommandons de vous rapprocher des spécialistes en la matière afin qu’ils vous donnent leur avis sur les investissements à réaliser en fonction de votre épargne disponible et votre situation personnelle générale. En effet, les avis d’experts en immobilier et/ou finance vont influer positivement vos décisions en matière d’investissement. Avant de prendre votre décision, vous pouvez également consulter différents avis et faire vos propres recherches afin d’évaluer la viabilité d’un projet.

Notre équipe Relations Investisseurs reste joignable par mail à l’adresse contact@koregraf.com pour tout complément d’informations.

Le taux de défaut de Koregraf selon les indicateurs émis par l’association professionnelle Finance Participative France  est de 0%**. Ces indicateurs sont disponibles sur notre page dédiée aux indicateurs de performance Koregraf.

* Facteurs de risques 

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue.

**Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

La société Koregraf, spécialiste en crowdfunding immobilier, est enregistrée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs auprès du Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le numéro 15006930.