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Projet déjà financé
Villa Monserato Groupe Perfetti Bastia

Montant : 450 000 €

Rendement : 10%*

Remboursement prévu : T2 2022

Investissement minimum : 2 000 €

Pré-commercialisation : 48%

Présentation du projet

La résidence Villa Monserato, sise à Bastia, consiste en la réalisation de 50 lots au total. L’opération se décompose en deux tranches, qui ont fait l’objet de deux permis de construire distincts valant division, tous deux obtenus et purgés de tous recours.

La tranche 1 concerne la construction de 34 logements : 30 appartements répartis sur 3 bâtiments, ainsi que 4 villas. Les travaux ont débuté fin 2018. A ce jour, 33 logements sur 34 sont actés et le dernier lot est sous promesse de vente. Sur le plan technique, le programme est au stade hors d’eau-hors d’air* et doit être livré courant de l’année 2020.

La tranche 2 concerne la construction de 16 lots : 14 logements collectifs répartis sur 7 bâtiments groupés en R+1, et une villa avec piscine. Au demeurant, le seizième et dernier lot est un terrain à bâtir de 11 000 m² proposé à la vente avec permis de construire purgé de tous recours (pour rénovation et agrandissement d’une villa).

La présente levée de fonds concerne uniquement la deuxième tranche. L’architecture de ce projet est résolument contemporaine et a été pensée de manière à ce que le bâti se fonde dans son environnement. Mêlant des façades minérales à des éléments bois, le tout confondu dans une végétation omniprésente, le projet a été conçu pour que l’impact visuel soit le plus neutre possible.


Plan de masse Villa Monserato tranche 2

Charles PERFETTI, dirigeant-fondateur du groupe PERFETTI, s’est entouré d’acteurs de confiance issus de son réseau professionnel. Ainsi, c’est la société d’architecture ILES – fondée en 2001 par Franck BEAUCE, architecte DPLG – qui a conçu le projet. Ce cabinet d’architecture est spécialisé dans les projets en Ile-de-France et en Corse. Par ailleurs, c’est l’entreprise de maîtrise d’œuvre corse CTBC qui accompagne Franck BEAUCE et Charles PERFETTI en tant qu’économiste de la construction. Cette société est basée à Bastia et affiche 8 ans d’activité. Enfin, le cabinet d’ingénierie corse INGETEC, basé également à Bastia depuis 2007, s’est chargé des études de gros-œuvre et de structure. Tous ces acteurs ont travaillé avec succès aux côtés de Charles PERFETTI sur la première tranche.


Les entreprises sont sélectionnées par corps d’état séparés. Pour les travaux de gros-œuvre, c’est la société GEA BTP qui devrait être mandatée. Cette entreprise est en activité depuis 2003 à Biguglia, au Sud de Bastia et est dirigée par Jean GIABICONI. C’est cette société qui était en charge du gros-œuvre sur la première tranche. Pour les travaux de terrassement et de voirie & réseaux divers (VRD), PERFETTI est en discussions très avancées avec la Société Routière Haute-Corse (SRHC). Cette entreprise est en activité depuis 1979, également à Biguglia.


Le coût travaux prévisionnel sur la tranche 2 dépasse les 1 900 € HT/m² SP. Ce coût s’inscrit dans les standards de l’Ile de Beauté et est cohérent par rapport aux caractéristiques techniques du projet (terrain pentu mais fondations standards, prestations de standing). A titre d’information, le coût travaux réalisé sur la tranche 1 est similaire (1 950 € HT/m² SP) et a été respecté jusqu’à ce jour (stade hors d’eau-hors d’air).


Sur le plan commercial pour la tranche 2, le lancement a été effectué courant 2019 et 48 % du chiffre d’affaires hors taxes a été réservé à ce jour.



Nota Bene Koregraf

En ce contexte économique particulier, l'ensemble de nos analyses déjà rigoureuses ont été complétées avec des points additionnels de vigilance.

Compte tenu de sa solidité financière, le promoteur n'a pas fait appel au crédit BPI (PGE).

Enfin, l'estimation de l'horizon de remboursement anticipé tient compte des paramètres actuels.
Nos contrats d'investissement basés sur 36 mois intègrent d'ores et déjà un délai supérieur à l'exécution moyenne d'un chantier.




* Stade hors d’eau-hors d’air : se dit d'une construction où le clos et le couvert (toiture, fenêtres, portes, etc) ont été posés. Le stade hors d’eau-hors d’air, certifié par une attestation du maître d’œuvre, débloque l’appel de fonds d’une VEFA à hauteur de 70 % du prix de vente (article R. 261-14 du CCH) et constitue un point de bascule important dans le risque constructif, qui diminue au-delà.

Santé du projet : Aucun défaut ni événement

Date de clôture : 07/05/2020

Dossier détaillé
Frais Risques Fiscalité
FRAIS

Aucun frais n’est facturé à l’investisseur.
Le détail de notre rémunération peut être obtenu en s'adressant à :
Koregraf 29 cours Evrard de Fayolle 33000 Bordeaux

RISQUES

- Risque environnemental
- Risque géopolitique (guerre)
- Risque sismique
- Sol non conforme à l’étude préliminaire rendant la réalisation du projet impossible
- Défaillance sous-traitant, maître d’œuvre ou maître d’ouvrage
- Intempéries, fouilles archéologiques
- Risque d'illiquidité
- Risque de défaillance de la holding du promoteur
Ces risques ont fait l’objet d’un examen attentif par nos soins, dans le cadre d’une méthodologie développée par notre équipe de spécialistes.

Les obligations sont sous le régime commun des revenus de capitaux mobiliers, tant au point de vue CSG et CRDS que sur l'impôt sur le revenu. Cliquez ici pour en savoir plus.

Planning prévisionnel

Emplacement

Chemin de Monserato - 20200 Bastia



Villa Monserato prend place à Bastia, à l’orée du centre-ville (à un kilomètre à vol d’oiseau du Vieux Port), face à la mer Tyrrhénienne, en Corse. Ce projet de standing se niche sur les hauteurs du quartier de Monserato, prisé pour ses paysages verdoyants à flanc de mer, et réputé pour abriter la chapelle Scala Santa de Monserato et son escalier saint.

Bastia est le chef-lieu du département de Haute-Corse et la deuxième ville de l’Ile de Beauté derrière Ajaccio, avec 46 000 habitants intramuros. L’agglomération bastiaise compte un peu plus de 60 000 habitants à l’année. La cité corse constitue l’un des principaux nœuds économiques de l’île grâce à son port de commerce international. En volume de transports de passagers, Bastia constitue le premier port français de Méditerranée et le deuxième de France (derrière Calais), notamment grâce à la renommée de l’Ile de Beauté.

La Corse est réputée pour ses paysages, son cadre idyllique et sa mer turquoise. Concernant le marché immobilier de Bastia, celui-ci a été dynamique en 2019, avec un volume de transactions en hausse de 5 % et une stabilité des prix de vente. Les programmes neufs sont plutôt rares et intéressent notamment les insulaires en résidence principale et les investisseurs. Ces derniers peuvent acquérir des biens en vue de locations saisonnières ou en vue d’un investissement Pinel (Bastia est situé en zone B1).